2010-06-01

Bostaden är en kostnad, inte en investering

Miljontals svenskar har gått på bankernas snack att bostaden är en investering, så till den grad att det tas för en sanning överallt och hela tiden. Detta är förstås fel, bostaden är en kostnad.

Om vi utgår från en någorlunda normal svensk villa för 2 000 000:- SEK i pris, med 100% i belåning och 5% ränta, så ger det efter ränteavdrag 70 000:- om året i räntekostnad. Till detta kommer 36 000:- om året i drift och 24 000:- i underhåll. Vi antar att man bor i villan i 20 år.

Räknas drift och underhåll upp med Riksbankens inflationsmål om 2% om året blir den totala driftskostnaden 928 199:- SEK och underhållet 618 799:- under dessa 20 år. Till detta kommer räntor om 1 470 000:-. Totala utgifter blir alltså 3 016 999:- SEK. Till detta betalade man också 30 000:- i stämpelskatt på villaköpet och har en skuld på 2 000 000:- SEK.

Om vi antar att bostadsbubblan fortsätter för evigt, och bostadspriset stiger med 5% (2.5x inflationen) om året så kommer bostaden säljas för 5 306 595:- SEK efter 20 år. Av det skall mäklaren ha 265 329:- SEK. Vinsten på försäljningen blir 5 306 595 - 265 329 - 30 000 - 2 000 000 = 3 011 265. Av detta skall staten ha 20% i skatt, dvs 602 253:- SEK. Kvar är 2 409 012:- SEK.

För att uppnå detta har man som bekant betalat 3 016 999:- SEK. Det blir alltså en förlust. Bostaden är en kostnad, inte en investering. Om den skall kallas en investering så är det en dålig investering även vid 5% värdeökning om året.

Att tidigare generationer blivit rika när de sålt sina bostäder beror på att de har amorterat. Därmed får de ut sina amorterade pengar vid försäljningen. Amortering är en form av sparande. 30- och 40-talisterna har alltså sparat. Det är sparandet de blivit rika på.

Vän av ordning menar dock att man ju måste bo någonstans. Visst är det så. Men om drift, underhåll och ränta som man betalar via hyra är att anse som en kostnad, så måste det ju också anses som en kostnad när man äger huset?

Har man tur och köper på en bostadsprisbotten och säljer på en bostadspristopp så kan man mycket väl bli en vinnare, precis som man kan bli en vinnare om man spelar på Lotto. De allra flesta av de Hemnetonanister som dagligen följer prisutvecklingen för att få bekräftelse på hur rika de är säljer inte sin bostad, och blir därmed aldrig rika. Och bostadsbubblor är ett Svarte Petterspel. För att du skall få ut din fiktiva vinst måste någon annan köpa och stå med förlusten när bostadspriserna faller.

Ovanstående exempel är nämligen orealistiskt. Realistiskt är att bostadspriserna över tiden följer inflationen om 2%. Då blir "vinsten" efter skatt 634 640:- SEK, eller lite drygt underhållskostnaden för huset. Det är en vinst på 2.5% på 20 år baserat enbart på underhållet. Inte 2.5% om året, 2.5% totalt. Och då struntar vi i ränte- och driftskostnaden. Den som anser att det är en bra investering hänvisar jag till någon annan blogg. Schas!

Jag berör här inte klubbmedlemskap i bostadsrättsföreningar. Det man formellt inte äger kan ju inte vara en investering alls.
Kommentarer kräver registrering, t ex hos Blogger, Google, Yahoo, Wordpress eller annan OpenID-leverantör. Det är snabbt och enkelt att registrera sig hos Verisigns OpenID-tjänst eller MyOpenId, som kan rekommenderas, alternativt använd Facebook via tredjepartstjänsten Facebook-OpenId. Håll en god ton i kommentarerna, respektera övriga kommentatorer och läsare samt håll er till ämnet. Brott mot svensk yttrandefrihet, inklusive hets mot folkgrupp, uppmaning till brott, eller personliga detaljer om privatpersoner och uppenbar reklam, inklusive politisk reklam, t ex länkar till politiska partier eller kopierad text från partier, kommer raderas. Det samma gäller sk folkhemsfundamentalistisk vokabulär. En del inlägg identifieras automatiskt som spam och dyker därför inte upp förrän de avspammats, vilket kan ta flera timmar. Vid fler än 200 kommentarer syns inte alla kommentarer direkt utan man måste klicka på Visa fler. För ouppmärksamma kan det se ut som att kommentarer raderas eller censureras, men de finns kvar under Visa fler. Frånvaron av radering innebär inte ett stöd för kommentaren från bloggens sida, bara att den inte verkar bryta mot lagar, reglerna eller är en sanitär olägenhet. För att kunna kommentera behöver du ha tredjeparts cookies aktiverade i din webläsare.
Nedanstående kommentarer kommer från bloggläsare och är inte en del av det redaktionella innehållet.

34 kommentarer:

  1. Inflation (monetary inflation = tillväxt av penningmängden) är stöld.
    Inflation plus skatt är dubbel stöld

    SvaraRadera
  2. Boendet är en kostnad-helt rätt!
    Bostaden är en investering.
    Till skillnad från tex en bil så har den ett andrahandsvärde.
    Det är få som behöver sälja för lägre pris än de köpte för.
    Det är dessutom sällan priset inte klarar av att ge inflationsskydd.
    Det är dessutom den investering som oftast gör att äldre generationen kan överlämna en summa till barn och barnbarn för nytt boende!./Oppti

    SvaraRadera
  3. Jag blir mörkrädd när jag hör hur folk resonerar kring boende som investering. Tror själv att man skall se sin bostad som en kostnad precis som du säger och möjligen kan man se en kraftig amortering som en slags försäkring mot sämre tider. Tror att vi borde börja sätta bostadspriser i relation till något??? T ex hur många års löner motsvarar bostadspriset ju dyrare bostäderna blir ju svårare är beloppen att förstå för vanligt folk. Hur kan man annars förklara att en person med vanliga inkomster utan att blinka lägger 4 miljoner på ett enkelt boende???

    / Oskar

    SvaraRadera
  4. Jag säger som ovanstående: skilj mellan boendet och bostaden. Bostaden kan mycket väl vara en investering även om boendet är en kostnad.

    Betrakta dig själv i två roller: dels som husägare och dels som boende. Vilka kostnader är att hänföra till det ena respektive andra. Det är bara kostnaderna för det förstnämnda som du måste räkna av för att se om det är en vinst.

    Därmed inte sagt att du har fel i övrigt, men du resonerar galet om du tar med boendekostnaden i investeringskalkylen.

    Tänk om du hade lagt pengarna på en liten plastdetaljsfabrik istället, och bott i en hyresrätt. Inte hade du väl räknat med dina hyreskostnader som en kostnad för fabriken?

    SvaraRadera
  5. Mycket bra inlägg med ett strålande räkneexempel, hatten av för att du tar upp det här!

    SvaraRadera
  6. Bra artikel, du har dock fel i en sak. 40-talisterna blev inte rika på att spara eller amortera, de blev rika tack vare inflationen på 80-talet och förmånliga skatteavdrag för huslån.
    Många byggde nytt hus (inklusive mina föräldrar), och det var säkert inte mycket billigare än idag, men lånen försvann inom 10-20 år tack vare ovan nämnda orsaker, och därefter var det lätt att spara pengar och konsumera när man inte hade några räntekostnader eller amorteringar kvar. Det finns också fler orsaker till att 40-talister har det gott ställt, men detta är en av de viktigaste.

    Sen vill jag också påpeka att bostadsbubblan som vilken annan bubbla som helst i grunden är ett pyramidspel, som enligt lag är förbjudet. Dock är det antagligen svårt att åtala någon för detta, eftersom det är till största delen självframkallat. Möjligtvis skulle bankerna stå för en stor del skulden då som drivit på detta pyramidspel via allt för frikostigt lånegivande.

    SvaraRadera
  7. Hemnetonanister var ordet

    SvaraRadera
  8. Jocke, 40-talisterna hade tur, precis som man kan ha på Lotto, och hamnade rätt i bostadsmarknaden. Tror t ex knappast att 80-talisterna sitter och hurrar över en sådan tur de haft nu när de köper sin första bostad.

    Tyvärr tror allt för många att samma sak som gällde 40-talisterna också skall gälla dem själva.

    http://cornucopia.cornubot.se/2010/01/myten-om-evigt-stigande-bostadspriser.html

    Snarare har de stigande bostadspriserna de senaste decennierna utgjort ett undantag, inte en regel.

    SvaraRadera
  9. Ang. att man inte äger en sin bostad i en bostadsrätt så tilkommer även ett annat problem: om din granne inte kan betala sin avgift åker de andra föreningsmedlemmarna på att betala den. Bra "investering" va?

    SvaraRadera
  10. Juggen: Precis som i EU då...

    SvaraRadera
  11. @ J: Ha ha! Precis! Bra liknelse där! Men, man slipper betala räntan till banken.

    SvaraRadera
  12. Är själv 80-talist och det är inte så kul att för första gången gå in på bostadsmarknaden nu. Jag tror inte att min lägenhet kommer öka i värde den närmsta 10års perioden. Men vad ska man göra? hyresrätter är omöjliga om man vill bo centralt i sthlm och jag börjar bli för gammal för att bo hemma. suck

    SvaraRadera
  13. "Det man formellt inte äger kan ju inte vara en investering alls"

    Det är väl därför tyskarna har förbjudit nakenblankning...

    Helmut

    SvaraRadera
  14. Om en villafastighet inte är en investering, hur är det då med en hyresfastighet?

    Bostadsmarknaden var i botten 1996, det kunde vem som helst se. Att byta från hyresrätt till villa eller bostadsrätt då var inte tur, det var skicklighet :)

    Klart det kostar att bo centralt i Stockholm. Prova i - Hallstahammar!

    En medlem i en bostadsrättsförening äger sin bostadsrätt. Den kan man se som en investering - som kan bli bra eller dålig. Den som vill kan jämföra med en spelrätt i en golfklubb. Spelrätten går att sälja - eller inte. Bostadsrätten har större realvärde än spelrätten. Alltid.

    SvaraRadera
  15. Eleganten från vidderna2010-06-01 12:12

    Bra Cornu!Dina funderingar är viktig hårdfakta.Som brukligt hamnar jag i skogen och konstaterar att samma sak gäller där.Dvs.Den som ser brukningsenheten som en investering vilken kan skötas på distans har inte förstått skillnaden mellan skogsbrukare och skogsägare.Allt arbete som fodras för vård och utveckling av skogen skall räknas av vid ev.försäljning,och om någon gör ett sk.klipp beror det oftast på att köparen inte förstått eller att säljaren kringått lagen.

    SvaraRadera
  16. Helt riktigt!
    Kunde inte sagt det bättre själv.
    /1929x2

    SvaraRadera
  17. Hehe, själv flyttar jag snart in i en nyproducerad bostadsrätt med en miljon i rabatt, eftersom jag bodde i kråkslottet de rev för att kunna bygga ;-) Den som fixar mig en hyresrätt i Örgryte skulle kunna få en liten hittelön ;-)

    SvaraRadera
  18. Bra inlägg, man får en liknande bil när man läser "Rich dad, Poor Dad" av Robert T. Kiyosaki. Den är klart läsvärd.

    SvaraRadera
  19. @Magnus Härlin

    Får man en bil? Det vill jag också ha! En med breda däck och många hästkrafter.

    Skämt åsido, jag tror att det som Cornucopia tar upp är en anledning av många till att så många dagstidningar går dåligt. Ingen gillar en lögnare och något av det dagstidningarna är bäst på är att älta de lögner som Cornucopia punkterar i inlägg som detta. Det är fler och fler som inser att i princip all bankverksamhet är bedrägeri.

    SvaraRadera
  20. Banker tjänar mer pengar ju mer pengar de lånar ut och dessutom tjänar de mer ju mindre folk amorterar. Om man vet detta så är det ju inte så svårt att förstå varför det ser ut som det gör idag. Med hjälp av media som intervjuar mäklare och banktjänstemän när de skriver artiklar om bostäder så kan det bara gå åt ett håll..

    Och on topic så håller jag med om att bostaden är en kostnad. Men ofta hör man ju folk säga att de investerat när de köpt sin bostad. Och att bostadspriser alltid går upp på sikt.. fast vad händer om den sikten är på 100år?

    /MK

    SvaraRadera
  21. Funderar på ditt syfte med denna udda kalkyl.
    Är det för att du är orolig för en bubbla?
    Eller vill du skapa ökat hyreshusbyggande?
    Kanske är du ute efter något eller är du bara ute för att provocera?
    Det är få placeringar som är så lönsamma som boendet-även om få människor ser det som en placering i första hand.
    Men det är ju skillnad på var man bor, vilket är en annan historia./oppti

    SvaraRadera
  22. Som flera tidigare påpekat, anser jag att man måste skilja på boendekostnad och om man eventuellt gör en investering i form av bostad (som råkar vara den man bor i).

    Man kan naturligtvis inte se det som en självklarhet att investeringen ger avkastning i form av värdeökning, men åtminstone bör den ge dig avkastning i form av lägre boendekostnad när man amorterat.

    SvaraRadera
  23. Kom igen nu Cornu, vad snackar du om?

    Jag själv och i princip alla jag känner (min umgängeskrets är 30+) har nästan alla tjnat miljoner de senaste åren pga av ökningen av bostadspriser.

    Jag sålde min lägenhet för knappt ett år sedan för 1,2 miljoner över inköpspriset.
    Har flyttat in i hyresrätt nu, men har en fin slant på banken tack vare min före detta bostadsrätt.

    SvaraRadera
  24. Hur rätt du än har i teorin så har livet sin gång. Vill man att barnen skall flytta ut så är en BRF ett alternativ som står till buds och då är det bara att gå in på marknaden till kostnaden som marknaden har fn. Däremot skall man nog räkna med en kalkyl om värdeminskning över tiden och då få fram den sanna kostnaden.

    SvaraRadera
  25. Nu tänker du helt rätt och ändå fel.
    Som sagt man måste skilja på bostaden och boendet.

    Man har alltid en kostnad för sitt boende.
    Bostaden kan vara en investering, och detta även om bopriserna inte i evighet går upp 5% (det beror som sagt på när man säljer/köper) - en investering, som med många andra, som kräver underhåll.

    Man behöver inte amortera, om man inte har full belåning iaf utan säg 50-80%, men istället måste man kontinuerligt investera mha underhåll och renoveringar - vilket också väldigt väldigt många gör.

    En sak som en del påpekar är att det amorterades mer "förr", å andra sidan renoveras det som aldrig förr nu - och många småhus som byggdes på 60-70 talet får nu nya tak, ny dränering, fasaden översedd, ny el mm mm

    I slutändan har en egen bostad varit en investering i många år, i Sverige har vi inte sett det lika mkt så som tex i England, där många faktiskt köper en bostad i ett bra läge som en pensionsförsäkring...för det mesta kan man då anpassa försäljningen inom en +-5 års period och pss för det allra mesta sälja med vinst, men som med alla "investeringar" så finns det alltid en risk i det.

    /K

    SvaraRadera
  26. Ett tillägg - varför är en Bostadsrätt så mkt mindre värd ?
    Att den är mindre värd avspeglas i bla taxeringsvärde och pris - men noll värde har inte "rätten" till en andel i en förening inte...

    Äger du en lägenhet i ett hus med 200, 50 eller tom 4 hus/lägenheter så är det ju din andel av fastigheten - värdelös - njee det tycker jag definitivt inte
    /K

    SvaraRadera
  27. Måste väl jämföra med vad ett hyresboende hade kostat under samma period. Hyra en 2m villa i 20år borde bli en bra mycket sämre affär så länge man inte lyckats investera dom pengarna man la på huset i något som gett bättre avkastning.

    SvaraRadera
  28. Hur kommer det sig att bankerna kan acceptera en bostadsrätt som säkerhet för lån fastän föreingen i sin tur redan belånat fastigheten? Om då föreningen går i konkurs försvinner ju säkerheten för två lån samtidigt. Var det tillåtet förr att ha bostadsrätten som säkerhet och hur har det i så fall påverkat priserna på bostadsrätter?

    SvaraRadera
  29. Många kommentarer - intressant ämne. Andreas är "sanningen" på spåren. Värdet av en bostadsrätt kan lätt beräknas av skillnaden i månadskostnad mellan hyresrätten och bostadsrätten och - det faktum att skillnaden ökar år från år. Det är inte ovanligt att bostadsrätternas månadskostnad ligger stilla eller till och med sjunker (i en välskött förening) medan hyreskostnaderna alltid stiger.

    På så sätt kunde man se, att bostadsrätterna var undervärderade i mitten av nittiotalet, medan de nu förmodligen är lätt övervärderade för det mesta.

    Hur bostaden (villan eller bostadsrätten) finansieras (kontant eller lån) påverkar inte dess värde.

    SvaraRadera
  30. Glad 80-talist2010-06-01 21:41

    Läste idag att svenskarnas skuldsättningskvot var 167%. Dvs. lånen genom disponibel inkomst var 1,67. Kan det verkligen stämma? Det låter ju otroligt lågt. Min kvot är typ 600%.

    SvaraRadera
  31. Anonym 15:21, om du har sålt och hoppat av pyramidspelet så har du en vinst, men någon annan köpte din lägenhet och får sitta med Svarte Petter.

    De flesta säljer inte sina lägenheter rätt i tiden, och för varje som gör det finns det någon som alltså köpte helt fel i tiden. Maximalt 50% kan alltså sitta med realiserade vinster, resten blir förlorare när priserna faller.

    Ang. klubbmedlemskap. Naturligtvis är det en viss överdrift, men som klubbmedlem i en bostadsrättsförening så är du ju i praktiken betalningsskyldig för dina grannar(s avgifter), och kan dessutom bli av med din "trygga bostadsinvestering" om föreningen går i konkurs.

    En enorm skillnad mot en villa på egen fastighet, där du endast är ekonomiskt ansvarig för dig själv.

    SvaraRadera
  32. @cornucopia: Men det där gäller inte i de flesta fall.
    Om du bara granskar föreningen så är risken för konkurs infinitliten.
    De enda Brf mig veterligen som har konkat är nystartade...
    Och för det mesta täcker säkerheten (fastigheten) lånen med råge i Brf.

    Och du är inte "ansvarig" för en annans avgift som så - men naturligtvis skall föreningen betala sina kostnader - om en medlem inte gör det så kan föreningen, om inte lätt så iaf utan alltför mkt krångel, driva in och tvångssälja den bostaden.
    Det är faktiskt så att du som BR innehavare måste se till att betala din avgift utan försening annars kan du ligga pyrt till rätt snabbt !

    En annan fördel är att taxeringsvärdet är relativt lågt jämfört med motsvarande villa/hus/ägarlägenhet

    Det finns förstås nackdelar också:
    -Du kan tex inte bygga om som du vill utan föreningens tillstånd - det mesta måste dom godkänna - men bor du tex i Brf villa/radhus så finns det en yttre saker du sällan får tillstånd till.
    -Du kan inte hyra ut bostdaden hur som helst utan måste ha tillstånd, samt giltigt skäl (plugga, tillfällig tjänst utomlands etc) du får oftast inte hyra ut längre än ett år heller.
    -Om du tar för mkt i hyra kan du bli återbetalningsskyldig retroaktivt - det gäller hyresrätt och BR i 2a hand. För ett eget hus kan endast framtida hyra regleras.
    - Du är underordnad en demokrati - investeringar och stora renoveringar beslutas på en stämma där du har en röst bland alla andra ...

    /K

    SvaraRadera
  33. Kom att tänka på det här inlägget när jag läste SvD idag.

    http://www.svd.se/naringsliv/nyheter/boendet-ar-en-investering_5806505.svd

    Man tycker lite synd om dem.

    SvaraRadera
  34. Sorgligt att se så många resonera så fel. Det är inte någon investering.

    (det kan vara det i särskilda fall, för kortare perspektiv och om det är föresatsen när beslutet tas, however det är sällan fallet)

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...