Författaren Börje Lindström är en klassiker. Man kan se hans något svårnavigerade webplats som någon form av blogg, fast den sitter kvar i samma uppfriskande design och teknik som nu för tio år sedan.
Det är snart exakt tio år sedan jag första gången besökte hans webplats, och då läste jag en artikel om IT- och börsbubblan. Artikeln hade publicerats i december, jag läste den i slutet av februari och avvecklade tack vare artikeln samtliga mina börsinnehav den 3:e mars år 2000, undantaget Riddarhyttan, med nästan perfekt timing.
Inte för att det hjälpte mig att nästan exakt prickat in den globala börstoppen, eftersom jag som den dumma f-n jag är gick in på börsen igen någon månad senare och följde med ner ändå, även om det inte var i IT-aktier längre. Så allt vad timingen gav mig var en fet kvarskatt att betala med en därefter kraschad börsportfölj.
Men Börje Lindström är ändå läsvärd. Relevanta finans-, börs-, ekonomi- och guldrelaterade artiklar av honom hittar man längst ner på denna sidan, vilket nu är en artikel om bostadsbubblan och myten om evigt stigande bostadspriser.
Det är svårt att jämföra bostadspriser över tiden, eftersom bostadsområden nyanläggs, hus rivs, byggs etc, men det finns en plats där man kan göra detta, nämligen Amsterdam. Det attraktiva området Herengracht, som varit en statusaddress sedan 1600-talet, ger oss en prishistorik sedan år 1637, för exakt samma hus. Detta kallas Herengrachtindex (sökresultat på Google).
Här är en utmärkt bild som visar de inflationsjusterade priserna på huset sedan 1637.
Bara för att bostadspriserna stigit sedan 1950-talet så innebär de inte att de stiger för evigt, utan krascher kommer alltid, och det finns perioder om åtminstone 100 år då det kommer vara en förlustaffär att äga en bostad. Dessutom skall man ju lägga ut pengar för renoveringar och underhåll, vilket ökar förlusten än mer. Värt att notera är att de 20- och 30-talister som köpte sig en bostad på 1950-talet gjorde det när bostäder var som billigast de senaste 360 åren. Nuvarande förstagångsköpare kan inte förvänta sig att få göra om den resa som deras föräldrars föräldrar gjorde, för de köper när priset istället är det högsta på 360 år!
Nu skall jag inte upprepa allt Lindström skriver, utan resten kan ni läsa i hans artikel.
Sedan är inte Lindström direkt ödmjuk, vilket framgår i en annan artikel. Han refererar här till Talebs bok The Black Swan, men borde refererat till Fooled by Randomness. Gör man ett tjugotal inte helt orimliga framtidsförutsägelser så kommer antagligen ett antal falla in rent slumpmässigt. Det säger alltså ingenting om hans förmåga att förutspå framtiden.
Men budskapet kvarstår, bostadsbubblan är en bostadsbubbla, och att de flesta förnekar detta ändrar ingenting. Lindström är lite försiktig och tror bara att bostadspriserna kommer falla i 10-20 år, men skall man se till Herengrachtindex så kan priserna lika väl inflationsjusterat falla i kanske 100 år. Notera alltså att om vi får hyperinflation framöver så kommer kanske priserna fortsätta att stiga nominellt, men falla realt. Och det ä det reala som räknas, utom när man skall betala skatt.
Som jag skrivit förr, allt stigande bostadspriser innebär är en latent nominell skatteskuld för bostadsägarna och det finns alltså ingenting positivt med stigande bostadspriser så länge man inte tänker sälja och bosätta sig i en pappkartong istället. Det vore faktiskt bättre om priserna faller. En bostad kan alltid bytas mot en likvärdig oavsett priset, men med fallande priser slipper man en latent skatteskuld i form av reavinster. Reavinster som även tas ut på inflationen…
Sitter man fett överbelånad så kanske det däremot är lite surt att få se priset på bostaden falla…
Den sanning som gällt de senaste decennierna är bevisligen inte en evig sanning. Bostadspriser har stigit brutalt förr, t ex under 1700-talet enligt Herengrachtindex, med det högsta tidigare priset år 1736. Priset som nåddes då överträffades inflationsjusterat igen först år 2007. Det tog 271 år att inflationsjusterat få tillbaka den investeringen, och det oräknat att man behöver betala skatt på nominella prisuppgångar vid försäljning nu i modern tid.
Men vi lever förstås i en unik tid, nu skall allt stiga för evigt, amen. Trots att vi står inför en lång rad konvergerande kriser, inklusive allt mer akuta peak oil. Evig tillväxt och konsumism för lycka i en ändlig värld är vad som gäller. Ingen risk för bostadsbubbla om man får