Cornucopia?

2009-10-15 06:47

Myter kring inflation och bostadslån

"Oroa er inte, inflationen kommer äta upp bostadslånen" är en floskel man får höra främst från högt belånade bostadsägare. Den myten baserar sig främst på att det fungerade för 30- och 40-talisterna på 70-talet, men var det egentligen så?

Att inflationen skall äta upp dina skulder bygger på ett antal förutsättningar

- Att du behåller jobbet
- Att du får nettolöneökningar som överstiger inflationen
- Att skatterna inte höjs
- Att räntorna inte stiger
- Att du amorterar dina skulder
- Att du kan sälja och flytta till hyresbostad, dvs att bubblan inte spricker


Stryk en av ovanstående och du kan drömma om att bli av med dina skulder.

Det är långt ifrån säkert eller ens lätt att behålla jobbet under perioder av hög inflation. Nu pratar vi inte om lite lagom inflation uppåt 3-4% som under senaste högkonjunkturen 2005-2007. Hur många fick se sina skulder försvinna då? Hög inflation leder till ekonomiska problem och med det stigande arbetslöshet.

Sedan har vi det där med nettolöneökningar. Sjuksköterskefacket körde någon "vi tar fighten"-kampanj här om året och var till slut så stolta att de efter strejker fick en bruttolönehöjning som var lägre än inflationen. Justerat för skatt, så blev det ännu sämre, dvs fortsatt sänkta reallöner. Facket är inte riktigt lika starkt längre, och värnar mer sina egna funktionärers förmåner än medlemmarnas löner. Kommer vi mot förmodan liksom i början av 80-talet möjligen få se generalstrejker och lockouts om tonen blir hätsk och kraven på inflationskompenserande löner sticker iväg? Och den lägre strejklönen kommer ta ut eventuella lönehöjningar man får om man tar fighten. I den mån strejkkassorna räcker.

Drömmer man om att använda reallöneökningar till att amortera bort mångmiljonlånen på bostadsbubblans priser, så förutsätter man också att skatten inte kommer höjas och äta upp den där reallöneökningen. Faktum är att sedan alliansregimen tog makten så är det främst skattesänkningar som har kunnat ge utrymme att amortera, men istället har folk valt att betala allt mer för sina bostäder och inte passat på att amortera lånen. De som flosklar om att skulderna skall försvinna, varför amorterar ni inte när skatten sänks?

Räntorna kommer inte ligga kvar på låg nivå. Staten kan visserligen hålla sin styrränta nära noll, men räntan på lånen fastställs på marknaden, liksom räntan på statens behov av upplåning. Tror någon ärligt talat att bankerna kommer låna ut till lägre ränta än inflationen? Vad var räntan på 70-talet? Och när inflationen drar iväg kommer ingen vilja låna ut pengar till negativ realränta. Så marknadsräntorna kommer sticka iväg. Jämför t ex med Lettland, som helt enkelt inte lyckades låna upp ens små belopp, trots en hög ränta. När räntorna sticker iväg så skall den högbelånade ta sig en funderare på om "inflationen äter upp skulden", när hela inflationshöjningen av lönen går till att betala ränta. Vilket för oss till nästa punkt.

Amortering är vad som äter upp skulden. Hur många tokamorterade på sina lån under högkonjunkturens höga inflation? Det fanns de som var smarta och tog pengarna från tillgångsinflationen på aktiemarknaden och betalade av sina skulder, men de flesta amorterade inte alls, eller väldigt lite. Om man inte passar på att amortera när inflationen är hög och löneökningarna höga, så försvinner ju inte dina skulder. Någonsin. Tvärt om så var det väldigt många som tog ut mer lån på sina bostäder och använde för lyxkonsumtion under högkonjunkturen.

Nu menar kanske de som sätter sitt hopp till inflationen att de minsann till slut kommer sälja sin bostad, betala av skulderna och sedan då alltså flytta till en hyresrätt. För 30% av inflationsvinsten på bostadspriset kommer gå i skatt, och när skulderna är lösta så blir det en betydligt mindre bostad, eller nya lån. Så var hittar du de där hyresrätterna? Skall alla sälja, lösa lånen och flytta till hyresrätt, vem skall då köpa? Det resonemanget bygger på att det finns en Svarte Petter som vill köpa och lösa din enorma skuld. Dessutom ökar risken att bli blåst med stigande priser och girighet i alla led. Alla bubblor spricker förr eller senare, och risken är att alla med lån blir sittande med Svarte Petter. Oavsett inflationen.

Nej, 30- och 40-talisterna fick se inflationen betala av deras bostadslån av två anledningar. Den första var att de amorterade sina bostäder på 20-30 år, oavsett inflation och löneökningar. Den andra var att man på 70- och 80-talet hade upp till 85% i marginalskatt, och alltså fick räntan betalad av staten. Dessutom fanns det räntebidrag på åtminstone villor, samt även till bostadsrättsföreningar. Det var staten som byggde upp en enorm statsskuld och istället betalade bostäderna åt 30- och 40-talisterna.

Idag är marginalskatten på sin höjd 60% i värnskattintervallet, och folk har dessutom sina pengar på aktiemarknaderna istället för att amortera. Det betyder att räntan kvittas mot 30% i reavinstskatt, och inte mot 60% marginalskatt, och definitivt inte 85% marginalskatt som på 70-talet. Räntebidrag har inte ens dagens bostadsköpare hört talas om.

Men titta på Japan säger då vän av ordning. De har minsann haft låg ränta under många år. Javisst, och Japan hade deflation, inte inflation. Deflation ökar dina skulder. När inflationen kommer så kommer räntan sticka iväg enligt ovan, tillsammans med övriga kostnadsökningar på allt du måste betala för, inklusive nödvändigheter som mat, el och värme.

Kommer du då ha utrymme att ta eventuella löneökningar och amortera bort dina skulder, eller ägnar du dig bara åt förträngning/förhandling och vill inte se din egen höga belåning?
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

26 kommentarer:

  1. De flesta jag känner med höga bolån argumenterar att de klarar av kostnaderan (det är ju inte dyrare än en lägenhet) och att de får tillbaka pengarna när de säljer. Vart de ska flytta sedan har de nog inte tänkt på.

    Inte heller har de granskat sitt antagande att allting kommer att fortsätta som det gjort de senaste åren, och det vet vi ju hur troligt det är!

    Minns ett exempel från skolan där en lärare illustrerade det här med exponentiell tillväxt. Exemplet gällde sopor vill jag minnas, och löd fritt från hjärtat såhär: "...om si och så många år kommer hela jordytan att vara helt täckt och om ytterligare si och så många år kommer detta lager att växa mot stjärnorna med ljusets hastighet!!!"

    Om inte det illustrerar det orimliga i exponentiell tillväxt så vet jag inte vad som krävs. Tillväxt av vad det än vara månde är bara möjligt under en viss tid, ett visst paradigm. Det svåra är att se vilka förutsättningar det är som sätter gränserna och när det är slut.

    SvaraRadera
  2. Bra skrivet som vanligt men funderar själv på om inte staten måste gå in och rädda småhus-/bostadsrättsägarna inom några år när räntor och arbetslösheten har skenat iväg?
    Orättvist mot oss som hyr eller är obelånade och som varit försiktiga med dåraktiga bostadslån blir det isåfall.

    SvaraRadera
  3. Anonym 08:23,
    Det är alltid den som skött sig som får betala för övriga. Av den som har till den som behöver heter det ju. Ibland drar man till med fina ord som "solidaritet" i sammanhanget också.

    På större nivå känns det igen från alla miljader till klantiga banker som måste räddas med våra skattepengar. Var nyligen något om Volvo och SAAB också.

    I USA löste man problemet med nya lån till de behövande. Lån som sedan samlades ihop och gjordes "riktiga" på marknade. Sub-prime kallades det visst och gav nyligen en del kännbara problem.

    Det kommer behövas mycket hjälp till många inom bara några år. Och gissa var man då tar pengarna till det? Rättvist eller orättvist kommer inte vara ett diskussionsämne då.

    SvaraRadera
  4. I listan över förutsättningarna i början av texten glömde du en viktig punkt:
    - Att det faktiskt blir inflation och inte deflation
    Även om du nämnde deflation mot slutet av texten.
    Risken finns ju att vi går mot deflation och inte inflation som alla skriker om.

    SvaraRadera
  5. Phillips-kurvan säger väl att hög inflation ger låg arbetslöshet och vice versa, eller minns jag fel?

    SvaraRadera
  6. @Tommy: Phillips-kurvan var ett samband som kunde iakttas historiskt. Det fungerar dock inte åt andra hållet, som politiskt instrument. Problemet är att när löntagarna får nys om att inflationen sänkt deras löner (det är däför arbetslösheten sjönk) och vill kompensera sig så funkar inte det sambandet längre.

    På samma sätt kan man säga att 30- och 40-talisterna inte heller räknade med att inflationen skulle ta hand om deras lån. Hade de gjort det skulle priserna varit mycket högre på 70-talet. Idag, när alla "diskonterat" hög inflation och reallöneökningar, är nog priserna så maxade att lånen knappast lär bli "uppätna".

    Vilket illustrerar problemet med nationalekonomiska teori- och modellbyggen över huvud taget: när någon agerar utifrån teorierna förändrar man de förutsättningar modellen bygger på. Så beter sig inte elektroner eller fotoner. Det är därför fysikpristagarna ofta fnyser nedlåtande åt ekonomipristagarna i Nobelprisprogrammet "snillen spekulerar"...

    SvaraRadera
  7. Hmm hur tänker du nu med inflation/svarte petter ?

    Det kommer ju nya generationer som vill köpa en bostad. Och även om befolkningstillväxten inte är exponetiell i evighet, även om den på en del ställen fortfarande är det, så kommer troligen iaf ungefär lika många nya innvånare som nog mycket väl kan tänkas vilja köpa sin bostäder !?

    Och visst kan vi få deflation, men historiskt så har dessa perioder varit rätt små - så jag skulle nog faktiskt tro att man klarar sig rätt bra även utan amortering. MEN däremot tror jag inte man på ngt sätt kan räkna på att man får en enorm vinst som man kan använda som pensionspengar - utan man får nog räkna på att man kan lösa skulden och ev få en liten slant över bara - på längre sikt och givet att man inte behöver sälja just precis det året/de åren då marknaden tillfälligt har krashat !

    Att se en bostadsrätt eller en vill som ett boende med en månadskostnad ser jag inte felet i egentligen !??
    Så länge som man räknar in alla faktiska kostnader - inklusive fortlöpande underhåll och renoveringar.
    Precis som en hyresvärd tar ut dessa pengar på hyran...

    Jag förstår ärligt (förklara gärna) inte heller varför lån alltid måste betalas tillbaka på 10,20 eller 30 år ? Om långivaren har en längre investeringshorisont, eller helt enkelt bakar in "återbetalningen" i vinsten på räntan så spelar ju en amortering, i det stora hela, inte ngn roll.

    Utan det som låntagaren måste räkna på är risken att pantens värde understiger lånet (på kort eller lång sikt, samt inklusive om ngt händer) - samt förstås inse att totalkostnaden i längden kommer bli högre om man ligger kvar på en belåningsgrad. Men jag kan, till skillnad från tex många 40-talister som är uppfödda med att lån betalar man tillbaka, inte inse felet i att betrakta ett lån som en månatlig kostnad (givet riskerna ovan) !??!

    /K - som både amorterar och sparar varje månad

    SvaraRadera
  8. @Klas: givet att någon enstaka agerar så och förstår den ökade risken och ökade totalkostnaden så kan jag hålla med dig. För t.ex. en bostadsrätt där man endast tänker bo kanske max fem år så är det väl helt OK. Problemet är att detta har blivit norm, tillsammans med så förmånliga kreditvillkor man kan tänka sig.

    Minns du 90-talet? Det är inte att leka med att sitta i sju år i ett hus som är värt mindre än ditt lån och betala högre räntor än du räknade med. Trust me.

    Men antagandet om evigt ökande eller stillastående priser för bostäder har ju orsakat rätt stora problem i USA, Storbritannien, Litauen och så vidare. Händelserna förra året borde väl vara det enda motargument du eller någon annan behöver?
    /Anonym igen

    SvaraRadera
  9. Bra skrivet!

    Ytterligare en sak som kommer att påverka kalkylen. Ränteavdragen. Förr eller senare kommer sannolikt en harmonisering till resten av Europa, dvs en sänkning av reavinstskatten, och därmed en sänkning av avdragsrätten...

    SvaraRadera
  10. RB och politikerna kommer att göra allt de kan för att hålla de nominella bostadspriserna uppe, till priset av hög inflation, eftersom en bostadskrasch är förödande för hela samhällsekonomin. RB/FED kommer inte att höja räntan förrän de är absolut säkra på att ekonomin börjar tillfriskna, och de kommer då att höja försiktigt av rädsla för att knäcka återhämtningen. Dessutom är FEDs målsättning inflation, och dessa herrar misslyckas sällan.

    De som idag är högt belånade sitter naturligtvis illa till. Höjda räntor, även om de inte blir mycket högre än inflationen, kommer att öka månadskostnaden rejält och därmed sänka priset på bostaden. Vinnare blir de som är lågt belånade och som får möjlighet att byta upp sig till något större.

    SvaraRadera
  11. Finland lär nu haft deflation i ett halvår

    FredrikN

    SvaraRadera
  12. Jag tror du har helt rätt angående RB och FED. Men liksom försöken att sänka arbetslösheten genom inflation (se Phillipskurvan ovan) så fungerar en sådan plan bara så länge ingen förstår vad man håller på med. Nu verkar de flesta som är någorlunda insatta vara överens om att USA tänker inflatera bort sin statsskuld och att RB tänker strunta i (dribbla bort) inflationsmålet. Om du frågar mig så är det därför guldpriset och börserna rusar uppåt. Jag är inte övertygad om att vare sig FEB eller RB kommer att få inflationen under kontroll igen.
    /Anonym igen

    SvaraRadera
  13. FED väljer inflation eftersom alla andra alternativ är mer obekväma, och vilka skulle annars köpa upp de amerikanska budgetundeskotten de kommande 10 åren? Kina och Japan, nej de har ledsnat.

    SvaraRadera
  14. Klas, din bostad faller hela tiden i värde. Eller snarare så byggs det för varje månad upp ett renoveringsbehov i prisintervallet 1000-5000:- SEK per månad. Se tidigare inlägg om detta.

    Man måste alltså amortera minst 1000-5000:- SEK i månaden bara för att ha råd med de renoveringar (ex takbyten, ommålning fasad, byte fasad, byte fönster etc) som successivt behövs. Det går alltså inte att jämföra med ett hyrt boende, där detta ingår.

    Dessutom är din totala skuldexponering vid hyrt boende tre månaders hyra (eller vad du nu har för uppsägningstid), i värsta fall kanske 30 000:- om du har 10 000:- i månadshyra. Din skuldexponering vid 10 000:- i månadskostnad för huset (7000:- i räntor, resten drift) är 7000/0.02*12=4 200 000:-.

    Det är skillnad i risktagande på 4.2 miljoner och 30 000:- kronor.

    SvaraRadera
  15. @Fredrik L. Instämmer. Men se vad som hände i USA på 70-talet. När det blir uppenbart att FED/regeringen tänker släppa penningvärdet vind för våg så tar inflationsförväntningarna fart ordentligt. Då tappade de kontrollen och det krävdes över 20% ränta från FED innan inflationen avtog.

    SvaraRadera
  16. Det var inte ens så att det ursprungligen var Fed som höjde räntan till 20%. Genom marknadsräntorna på obligationsmarknaden så drog räntan iväg till de nivåerna alldeles av sig självt. Ingen vill som sagt låna ut pengar till lägre ränta än inflationen...

    Riksbankens styrränta gäller bara den korta, rörliga statsräntan. Bank- och bostadslån är framför allt marknadsräntebaserad, även om styrräntan förstås påverkar i den mån Rikbanken vill trycka nya pengar att låna ut till bankerna. Men för annat än kort och rörligt blir det alltid marknadsräntor som gäller.

    SvaraRadera
  17. Klas, din bostad faller hela tiden i värde. Eller snarare så byggs det för varje månad upp ett renoveringsbehov i prisintervallet 1000-5000:- SEK per månad. Se tidigare inlägg om detta.

    Man måste alltså amortera minst 1000-5000:- SEK i månaden bara för att ha råd med de renoveringar (ex takbyten, ommålning fasad, byte fasad, byte fönster etc) som successivt behövs. Det går alltså inte att jämföra med ett hyrt boende, där detta ingår."

    Där håller jag inte alls med - man kan istället se till att fortlöpande underhålla och renovera sitt boende, vilket väldigt många också gör !
    Det är tom "farligare" att amortera, ur just den synvinkeln, eftersom du inte alls kan vara säker påa tt banken beviljar ett utökat lån den dagen pannan går sönder. Det är en högre risk att man inte får nya lån, än att banken kommer och tar huset pga värdefall (så länge du kan betala räntan samt värdefallet inte är så stort att panten understiger lånet med en faktor .x)

    "Dessutom är din totala skuldexponering vid hyrt boende tre månaders hyra (eller vad du nu har för uppsägningstid), i värsta fall kanske 30 000:- om du har 10 000:- i månadshyra. Din skuldexponering vid 10 000:- i månadskostnad för huset (7000:- i räntor, resten drift) är 7000/0.02*12=4 200 000:-.

    Det är skillnad i risktagande på 4.2 miljoner och 30 000:- kronor."
    Japp - men det var ju det jag skrev: risken skiljer !
    Och risktagandet har de senaste åren inneburit att de flesta kunna plocka ut vinster, men kan, troligen, de närmaste åren också göra att man tvingas sälja med förlust.
    Men sen kan det ju ligga en del för de flesta i att äga sitt boende och kunna renovera eller bygga om efter behag utan jobbiga hyresvärdar som sällan tar sitt ansvar !
    Det finns för- och nackdelar med allt.

    Och vad gäller själva risken för boendet så finsn det en väldigt stor risk att bli av med sin hyresrätt också om man inte kan betala hyran - precis som man kan bli av med brf/huset om man inte betalar räntan ...

    /K

    SvaraRadera
  18. Du milde. Jag har aldrig läst på den här bloggen tidigare, men sett att Flute gillar den. Nu förstår jag varför. Du är ju ännu mer onyanserad än vad han är.

    "Stryk en av ovanstående och du kan drömma om att bli av med dina skulder."

    Ok, jag stryker "Att du amorterar dina skulder". Sedan tittar jag på min egen situation. Jag är femtiotalist, köpte hus i början av 80-talet. Har aldrig amorterat. Mitt hus kostade 495 000:- kronor när jag köpte det. Idag säljs grannhusen för 3,5 miljoner. Mitt lån är idag drygt 500 000 kronor.

    Femhundratusen är inte så mycket pengar idag. På 80-talet var det en hel del. Man kunde köpa... ett helt hus i ett ganska fint område! Hur tänker du egentligen när du säger att inflationen inte ätit upp mitt lån? Den genomsnittliga nettolönen idag är ju mångdubbelt större än den var för 30 år sedan, samtidigt har jag lika stora lån nu som då.

    SvaraRadera
  19. Så sälj då och betala av dina skulder. Inte?

    Dina 3.5 MSEK köper fortfarande bara ett likvärdigt hus, skillnaden är att staten nu har en latent skattefordran på dig på 22% av ca 2.5 MSEK.

    Det är du som blivit lurad och fått se delar av ditt ägande bli en fordran från staten. Hade huset inte ökat i värde hade staten inte haft en fordran på en andel av din bostad.

    Om du t ex vill flytta utomlands för att jobba under en period och vill sälja huset, så kommer staten alltså kräva dig på ca 500 000:- i skatt, och när du kommer tillbaka har du alltså minskad bostadsköpkraft. Hade huset inte ökat i pris hade din bostadsköpkraft förblivit den samma.

    Men vad gäller myter kring inflation, så är det inte intressant hur det har varit, utan hur det kommer bli. Dagens bostadsköpare tittar på dig och säger "tänk så bra", och tror att det per automatik blir samma för dem. Men det förutsätter mina onyanserade punkter.

    För du har inte tvingats sälja pga skilsmässa, arbetslöshet etc. Alla har tyvärr inte haft sådan tur. Men det talar vi tyst om.

    SvaraRadera
  20. Ja... visst får jag betala skatt på vinsten när jag en gång i tiden säljer mitt hus, men var inte frågan huruvida inflationen ätit upp mina lån eller ej?

    Jag tycker det är rätt solklart att så är fallet. Den allmäna prisnivån är mycket högre nu än i början av 80-talet, men mina lån i kronor är lika stora.

    Det är väl rätt givet att bostadspriserna stiger i takt med lönerna. Du menar att detta är ett problem, för man blir skyldig staten pengar. Bättre vore det om bostadprisena inte steg, enligt dig. En enklare lösning vore väl att ta bort beskattningen?

    SvaraRadera
  21. Naturligtvis vore det bättre att ta bort all skatt.

    Men åtminstone borde all skatt på kapital minskas med inflationen, eftersom det bara rör sig om siffervinster, inte några reala vinster när du säljer ett hus vars siffervärde stigit med inflationen.

    Sedan kostar hus idag mer i förhållande till (reallön) än förr, dvs bostäder har stigit snabbare i pris än både inflationen och reallönerna. En klassisk bubbla.

    SvaraRadera
  22. Inflation minskar givetvis det reala värdet på ett lån som är oförändrat i nominella termer.

    Detta gäller alldeles oavsett om man får högre eller lägre lön, högre eller lägre skatt, etc.

    Givetvis kan privatekonomin försämras även fast det ursprungliga lånets värde urholkas av inflationen, men det går inte att komma ifrån att alla nominella skulder minskar i värde vid inflation.

    SvaraRadera
  23. Visst minskar inflationen det reala värdet på bostadslånen, men under tiden det reella beloppet du i slutändan har betalat i ränta är ändå minst lika stort som den ursprungliga skulden.

    Banken vinner alltid.

    SvaraRadera
  24. Viktigt tillägg:

    Det är inte bristen på bostäder som driver upp priserna, det är tillgängligheten på pengar.

    Detta bevisas av att många som köper aldrig har tänkt betala tillbaka sina lån. Man bara antar att nästa köpare betalar mer (=bubbla).

    SvaraRadera
  25. @anonym 2010-03-28 18.25 : Du har nog lite fel definition av en bubbla.

    En konstant prisstegring är inte en bubbla - inflationen gör pengar mindre värda hela tiden, och samma sak kostar mao mer pengar.

    Sen kan man dra till med debatten om evig tillväxt, men det är en mer långtgående fråga...
    /K

    SvaraRadera
  26. ....men om du binder räntann på 10 år med en ränta om 3%.Det uppstår hyperinflation inom något av dessa år.
    Då kommer skulden bli värdelöst och dina räntebetalningar minimala pga bunden ränta.
    Då blir du av med lånet gratis!

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...