2009-07-07

Det finns inget positivt med stigande bostadspriser

I gammelmedia står det att läsa att fyra av tio svenskar är optimistiska om bostadspriserna, dvs de förväntar sig att priserna skall stiga. Hur det nu kan tolkas som optimistiskt? Det gynnar nämligen exakt ingen att bostadspriserna stiger. Dessutom borde rubriksättningen hos gammelmedia vara att sex av tio tror inte på stigande priser. Verkar som någon journalist någonstans har alldeles för stora lån på bostaden och är väldigt nervös när man kan vinkla att en minoritet tror på stigande bostadspriser till att svensken tror på stigande bostadspriser.

Men man vill väl elda på den förhatliga uppgången i bostadsbubblan. Fast man får fråga sig varför?

Bloggaren Juggen har lite synpunkter. Det enda som nominellt stigande bostadspriser innebär är att man får en potentiell skatteskuld. För skatten inflationsjusteras inte, utan det skall betalas skatt på värdestegringen i ditt boende, trots att du fortfarande är lika fattig. Du äger nämligen fortfarande bara en bostad. Inte en större bostad, utan bara en bostad med en högre siffra på prislappen den dag du eller ditt dödsbo säljer.

För alla andra varor än bostäder så ses det som positivt när priserna faller; bensin, mat, el, platt-TV, kläder. Men för bostäder så skall det tydligen vara positivt att dessa blir dyrare och dyrare, och bygger upp allt större latenta skatteskulder hos folk.

Dessutom höjs fastighetsskatten.

Många väljer ju att inte amortera, utan höjer rent av successivt sitt lån på huset för att t ex finansiera utlandsresor, ny bil etc.

Det betyder om bostaden dubblar i pris tills den säljs, säg från 2 miljoner till 4 miljoner, så sitter de med fulla lån, men skall betala 600 000:- i skatt, om de flyttar till en mindre bostad och inte köper något ännu dyrare och bara skjuter problemet ännu mer framför sig.

Om bostaden istället står helt stilla i pris, så kommer de kunna sälja, få loss 2 miljoner och kan sedan köpa en mindre bostad utan att betala ett öre i skatt.

Det gynnar alltså inte ens de som redan är inne i "bostadskarriären" att priserna stiger, åtminstone inte så länge man vill fortsätta att köpa sin bostad.

För att inte tala om de "ungdomar" som upp mot 30-årsåldern får finna sig i att bo hemma hos mamma, för de har inte råd att skaffa sig en bostad, åtminstone inte i storstadsregionerna.

Nej, inflation är inte av godo, inte heller i bostadspriserna. Faktum är att för den individuella konsumenten är deflation alltid att föredra, så länge deflationen beror på ökad effektivitet och inte pga havererande ekonomi. De tekniska landvinningarna de senaste decennierna borde faktiskt leda till lägre bostadspriser, pga effektivare produktionsmetoder, men istället så får vi höjda priser.

Detta kommer inte sluta väl.
Kommentarer kräver registrering, t ex hos Blogger, Google, Yahoo, Wordpress eller annan OpenID-leverantör. Det är snabbt och enkelt att registrera sig hos Verisigns OpenID-tjänst eller MyOpenId, som kan rekommenderas, alternativt använd Facebook via tredjepartstjänsten Facebook-OpenId. Håll en god ton i kommentarerna, respektera övriga kommentatorer och läsare samt håll er till ämnet. Brott mot svensk yttrandefrihet, inklusive hets mot folkgrupp, hets mot kön, uppmaning till brott, eller personliga detaljer om privatpersoner och uppenbar reklam, inklusive politisk reklam, t ex länkar till politiska partier eller kopierad text från partier, kommer raderas. Det samma gäller sk folkhemsfundamentalistisk vokabulär och feministisk hetsretorik. En del inlägg identifieras automatiskt som spam och dyker därför inte upp förrän de avspammats, vilket kan ta flera timmar. Vid fler än 200 kommentarer syns inte alla kommentarer direkt utan man måste klicka på Visa fler. För ouppmärksamma kan det se ut som att kommentarer raderas eller censureras, men de finns kvar under Visa fler. Frånvaron av radering innebär inte ett stöd för kommentaren från bloggens sida, bara att den inte verkar bryta mot lagar, reglerna eller är en sanitär olägenhet. För att kunna kommentera behöver du ha tredjeparts cookies aktiverade i din webläsare.
Nedanstående kommentarer kommer från bloggläsare och är inte en del av det redaktionella innehållet.

22 kommentarer:

  1. Jag ser tre orsaker till att svensken gillar stigande priser:

    a) väldigt få svenskar har en förmögenhet att tala om, förutom en mer eller mindre belånad bostad, och då blir det viktigit att värdet/priset stiger. Bostaden ses alltså inte som enbart en bostad eller konsumtionspryl utan som en investering. När man köper/säljer sin bostad har som bekant lika stor eller större betydelse för ens privatekonomi än om man t ex val av utbildning och arbete.

    b) alla överbelånade, dvs de som är sist in i pyramidspelet, vill naturligtvis att värdet ska stiga så att de åtminstone kan få tillbaka pengarna om de av nån anledning tvingas sälja.

    c) poliker/banker/RB vill naturligtvis undvika att marknaden kraschar med kreditförluster som följd. Därför dessa toksänkningar av räntan, ROT-avdrag (drängavdrag) och skattereduktion.

    SvaraRadera
  2. Några kommentarer
    "Det enda som nominellt stigande bostadspriser innebär är att man får en potentiell skatteskuld"

    Med det resonemanget vill man ju inte investera i något som "riskerar" att stiga i värde, eftersom det just är kapitalVINSTER som beskattas. Den som säljer för mindre än vad denne la ut har ingen vinst att beskatta.

    Anledningen till att vi inte inflationsjusterar in absurdum är nog främst att skattereglerna är krångliga nog som de är.

    "Om bostaden istället står helt stilla i pris, så kommer de kunna sälja, få loss 2 miljoner och kan sedan köpa en mindre bostad utan att betala ett öre i skatt."


    Visst är det väl ändå bättre att få 4 millar i handen och betala 600 lax i skatt än att få 2 millar och slippa skatta?


    "De tekniska landvinningarna de senaste decennierna borde faktiskt leda till lägre bostadspriser, pga effektivare produktionsmetoder"

    Vad en vara (säg fastighet) kostar att framställa är långt ifrån den viktigaste faktorn för prissättning. Exempelvis faktorerna utbud och efterfrågan påverkar priserna i större utsträckning.

    SvaraRadera
  3. Mycket intressant blogg vill jag först och främst säga.

    Men till sak:

    Jag tycker att det är ytterst märkligt hur du kan säga att deflation för individen alltid är att föredra. Möjligtvis kan detta stämma kortsiktigt men på lång sikt drabbas ju alla av det.

    Problemet med deflation är att det inte finns några uppenbara sätt att ta sig ur det. Titta på Japan t ex som försökt i över 20 år men inte lyckats.

    Deflation leder till följande: lägre priser -> skuldkvoten ökar -> konkurser -> uppsägningar och arbetslöshet -> lägre efterfrågan -> lägre priser

    Inflation går oftast att kontra med mycket restriktiv penningpolitik. Prisstabilitet bör vara något som gynnar alla - även på individnivå.

    Som sagt, tack för en riktigt intressant blogg. :)

    SvaraRadera
  4. Nej, Beneficium.

    Pga att du betalar reavinstskatt på funktionen bostad om priset stigit, så minskar ditt utrymme för köp av annan bostad. Det enda som skiljer är att man vid stigande priser får fler siffror att köpa en annan bostad för, men alla bostäder stiger som bekant, så du har inte blivit rikare, annat än i siffror.

    När t ex aktier stiger i pris, så kan du sälja dessa, betala skatt (iofs frivilligt, finns ju kapitalförsäkringar), och köpa en större bostad för aktiepengarna. Men du kan inte köpa en större bostad bara för att din gamla bostad steg i pris.

    Står priserna stilla kommer du inte få mindre utrymme att köpa för när du byter bostad, men vid stigande priser får du mindre utrymme för att köpa en ny bostad pga skatten på siffervinsten.

    Svårt för många att förstå skillnaden antar jag.

    Aktier kan du klara dig utan, men du måste alltid bo ngnstans.

    SvaraRadera
  5. Den latenta skatteskulden gör också att äldre t ex inte vill sälja sin bostad och flytta till mindre, vilket utestänger de (barnfamiljer) som behöver större bostad. Man får en inlåsningseffekt, som man inte hade fått om bostadspriserna stått stilla.

    SvaraRadera
  6. Hur menar du att sjunkande priser på platt-TV har lett till ökad arbetslöshet?

    Du måste skilja på deflation pga ökad effektivitet i produktionen och deflation pga en deflationsspiral.

    Självfallet gynnar deflation pga effektivitet i produktionen konsumenten.

    Man har för övrigt samma onda spiral när det gäller inflation, det är bara det att vid deflation förlorar de skuldsatta, dvs speciellt staten som oftast är rejält skuldsatt.

    För övrigt kan man sänka lönerna i takt med deflationen, och då uppnås ingen negativ spiral. Det är bara i länder med en envis fackföreningsrörelse som vägrar sänka lönen i takt med prissänkningar som man får en ond spiral.

    Folk köper (köpte) platt-TV (eller datorer, MP3-spelare etc etc) i drivor, trots att dessa hela tiden blir billigare pga effektivitet i produktionen. Fast det hade varit rimligare att vänta med inköpen och få ännu mer för pengarna.

    Deflation är inte svart-vitt.

    Om stabila priser är det bästa, varför är det att anse som bra om bostadspriserna stiger?

    SvaraRadera
  7. Många vet nog inte hur de flesta nybyggda villor är konstruerade. Konstruktionen är synnerligen billig, en trästomme, samt lite isolering mellan yttervägg och plywooden och gipsen på insidan. En hög med plankor säljs i storstäderna för 3-6 miljoner kronor. Materialkostnaden uppgår till under 500 000 kr. Detta visar om något på felprissättningen. "Läget" betingar höga priser dessa dagar.

    SvaraRadera
  8. Tack för länkningen Cornu!

    Beneficium:
    Som Cornucopia säger så är en bostad inte en spekulation på samma sätt som en aktie. Jag kan ge ett annat exempel:

    Börsen brukar ju gå både upp ner. Anledningen till detta är att vissa aktier går upp i värde, medan andra aktier går ner i värde. På bostadsmarknaen har det inte riktigt sett ut på samma sätt. Där har prisstegringen procentuellt varit ganska jämn men i och med att priserna varierade kraftigt i "början" också blir utfallet efter 30 år en ganska stor priskillnad mellan olika områden.
    Dessa "värdeökningar" har endast kunnat ske p.g.a. lånade pengar. Hade ingen fått låna så hade ju priserna knappast stigit. Detsamma gäller aktier. Vissa har ju belånat sitt boende i takt med att det "ökat" i värde och köpt aktier för pengarna. Därför har även aktierna stigit i "värde", utan faktisk grund. Hade folk inte kunnat låna till investeringar hade ju inte lika många investerat = mindre efterfrågan av investeringsämnet = lägre pris.

    Skillnaden mellan aktier (som ju är en spekulation) och bostäder är att du kan sälja en aktie när du misstänker att den ligger på topp (eller närmar sig toppen) men du måste inte ha aktier för att leva ett drägligt liv. Se på mig, jag har aldrig ägt en aktie i hela mitt men mår helt okej.

    En bostad är något helt annat. En bostad är nämligen något som klart underlättar vårt liv i många avseenden, speciellt i Sverige där det kan bli väldigt kallt.

    Själv sålde jag min lägenhet i mars detta år, eftersom jag började ana vart allt är på väg. Jag gjorde en bra "vinst", men egentligen hade jag bara en enorm tur (jag har haft otur i bostadsaffärer tidigare så det går på ett ut). I mitt fall innebär det att jag nu har 190 000 kr i skatteskulder, men givetvis mer på banken. MEN, eftersom jag är ganska övertygad om att priserna kommer att gå ner så har jag inte vågat köpa en bostad. Istället hyr jag nu ett rum och bor bland flyttlådor, eftersom jag bodde mycket större tidigare.

    Jag har sagt upp mig från mitt arbete (lång historia) och funderar nu på vad jag ska göra med pengarna jag "vunnit" på min bostadsaffär, samtidigt som de minskar i värde. D.v.s. jag gjorde en "vinst" i pengar men jag förlorade ett boende. Varför sålde jag? Jo, för att jag hade 1,9 mkr i lån på den. Nu är jag skuldfri och det känns väldigt skönt.

    För att min bostadsaffär inte ska bli en förlustaffär måste jag hitta en likvärdig lägenhet (om jag hittar ett annat jobb och får ta lån d.v.s.) som kostar det min lägenhet kostade mig när jag köpte den plus den vinsten jag gjorde (efter skatt). D.v.s. marknadspriset måste gå ner.

    Jag hoppas att du nu bättre förstår varför en bostad inte riktigt är samma sak som en aktie.

    SvaraRadera
  9. Förlåt, borde nog ha skrivit "låna till spekulationer" istället för "låna till investerngar".

    SvaraRadera
  10. Jag ser ett antal skäl till att bostadsprishöjningar upplevs som positiva, och ett antal förutsättningar för det:

    Den största förutsättningen är att man skall äga en bostad och vara "inne" på marknaden - annars är det förstås negativt med dyrare priser.

    1. Man har stora lån, eftersom det är dyrt att köpa så har de flesta det, och om bopriserna stiger så sjunker dom iaf inte och marginalen innan ev banken kommer och knackar på och vill ha tillbaka "säkerheten" minskar.
    2. Man gör visst ne vinst om man kan sälja till högre pris. Ävenb om man måste skatta 30% av vinsten så behåller man 70%. Och visst kan det nya boendet bli ännu dyrare, OM man köper större/dyrare - men man kan också köpa en mindre lägenhet osv.
    Att äldre behåller en stor dyr villa för att dom inte vill betala skatt förstår jag inte alls ! Har man köpt ett hus för 200 kkr och säljer för 3 mkr - så får man betala 840kkr i skatt (om man inte kan dra av ngt) och får 2,18 mkr "i fickan" -rätt hyggligt med pengar !

    /K

    SvaraRadera
  11. Klas, men vart ska dessa äldre ta vägen sedan menar du?
    Detta är alltså människor som kanske t.o.m. har betalat hela sitt lån och plötsligt sitter de med en skatteskuld på 616 000 kr (22 % är skatten på) samt att de måste ordna ett nytt boende för att någon annan har bestämt att deras hus är mer värt nu än vad det var värt då.

    Tänk om jag köper en gitarr, eftersom jag är musiker så har jag några gitarrer, och någon annan om 30 år bestämmer att dessa gitarrer är värda jättemycket mer. Men för mig är det ju bara min gamla gitarr som jag redan har betalat för en gång i tiden. Tänk om någon då kräver mig på skatt bara för att jag har min gitarr. Och i fallet med bostäder så är det ju så att en bostad är något man bor i. Okej, om man äger flera bostäder kan man kanske fundera på nödvändigheten och om man ska beskatta det (även fast jag har svårt att se varför man ska beskatta något som någon har köpt en gång). Snart lär de väl hitta på att man ska betala skatt på kläder man äger så länge de är hela, eller på möbler man har om de är finare än IKEA.

    Nej du, hela det här dravlet med att ökande priser är bra är skitsnack.

    Du säger att man gör en vinst om man köper en mindre bostad, men man har ju då inte gjort en vinst utan fördelat sin egendom annorlunda. Det kan ju knappast anses som en vinst att ha en mindre bostad?

    Det är som att säga: du köper en tröja, någon tycker att den går upp i värde och du har en massa lån på tröjan eftersom den var vansinnigt dyr redan från början. Du säljer tröjan för att du inte har råd att ha kvar den och under tiden du har ägt tröjan har alla tröjor gått upp i pris. Du gör därför en s k vinst som du måste betala skatt på. Vilket efter att du har betalat den gör att du kan köpa en mindre tröja men för lika mycket lånade pengar.
    Tycker du att det är rimligt?

    Ang. bankernas säkerheter så slipper man ju det problemet om banken kräver högre kontantinsatser. Svårare än så är det inte.

    SvaraRadera
  12. Håller till fullo med, tänk om lite fler kunde inse...

    Det finns egentligen två "parter" som tjänar på ökande bostadspriser, mäklarna, som tar procentuell avgift på köpeskillingen, och bankerna som får låna ut mer pengar. Alla andra är förlorare...

    SvaraRadera
  13. Det sorgliga är att vi inte har något val längre, och det är väl det det handlar om: vi kan andas ut ett tag till. Priserna MÅSTE gå upp för att systemet ska hålla ihop. Faller priserna finns det nämligen inte pengar till räntorna, och då brakar banksystemet. Cornucopia tycker att det är bra med konkurser, att det är sunt. Jag är inte lika säker. Hela systemet är sjukt, detta sjuka pyramidspel kan bara gå uppåt tills det kraschar.
    Visst är det bra om folk slutar konsumera och börjar spara igen, men det är en utopi. I vårt system finns det inga pengar som inte är skulder. Skulle alla skulder betalas finns inga pengar kvar. Pengar och skulder är samma sak i vårt fiatsystem, det är själva problemet som jag ser det. Samt att vi alla måste betala till bankerna, oavsett om vi har skulder eller inte.

    SvaraRadera
  14. Praktiskt taget alla svenskar och framför allt riksbanken tror att inflation är alkemi.

    Detta är så dumt att det inte behöver kommenteras.

    Men jag blir inte längre upprörd. Vi har ju en fri guldmarknad och i praktiekn ingen reavinstskatt vid försäljning av fysiskt guld.

    Ju mer inflation, desto mera riskfritt blir det att köpa guld som spekulationsobjekt. Risken för att ett köp av guld inte skall ge dig köpeskillingen tillbaka framstår som minimal/obefintlig givet att man är beredd att sitta på guldet några år.

    Med tiden kommer guldets dagsnotering att bli mera uppmärksammad än dollarkursen och sedan följer resten av sig själv. Kronan blir helt irrelevant och vad riksbanken gör och inte gör intresserar ingen. Vid en viss tidpunkt kommer också konsumentpriserna att anges i guld.

    Hur lång tid det tar att komma dithän är oklart, men den stora handeln med investeringsguld är ett första tecken.

    Så visst finns det gröna knoppar i ekonomien.

    SvaraRadera
  15. @Juggen:
    Vad menar du !??!
    "Klas, men vart ska dessa äldre ta vägen sedan menar du?
    Detta är alltså människor som kanske t.o.m. har betalat hela sitt lån och plötsligt sitter de med en skatteskuld på 616 000 kr (22 % är skatten på) samt att de måste ordna ett nytt boende för att någon annan har bestämt att deras hus är mer värt nu än vad det var värt då."

    De "äldre" köper ju en mindra lägenhet, för mindre pengar, det är därför dom inte kan utnyttja uppskovsrätten.

    Vad är det för fel i mitt räkneexempel !?
    Om man får skatta 600 kkr - men får 2.4 Mkr i fickan - så har man ju 2.4 mkr att köpa en lägenhet för - och hittar man då en för 1.5 mkr (rimligt för en 2-3 i närförort - stockholm) så får man ett tillskott på ca 900 kkr till pensionen - och det kan väl en och annan tycka är bra !??

    Och ditt gitarrexempel fattar jag inte alls:
    Om jag har en samling gitarrer och dessa stiger i värde är det ju jättebra. OM jag skulle vilja sälja
    dom så får jag ut mer pengar. Vill jag inte sälja så påverkar det inte.
    Den enda direkta nackdelen är möjligen om jag vill att en försäkring på dom, då den kommer bli ngt dyrare...

    Ur ett nationellt perspektiv är ständigt ökande bostadspriser förstås inte bra - men för en hel del av dom som redan är inne på bomarknaden ser jag som sagt en rad fördelar !

    /K

    SvaraRadera
  16. Äntligen ser jag några som gjort samma analys som jag, i stället för att gnugga händerna när bostadspriserna går upp, vilket är idiotiskt! Vi blir systematiskt blåsta av banker och mäklare och ingen fattar. Suck. Dom är dom enda som vinner på att marknaden går upp.

    Större och större del av en hushållsbudget går till boendet. Inträdesbiljetten till bostadsmarknaden är snart så hög på vissa platser att många inte klarar det innan pension ens.

    Sedan tror folk att dom "äger" sitt hus. Haha! Banken äger din kåk, dummer! Till den andel den är belånad. Betalar du inte lånet så äger dom snart hela. När krisen kommer blir alla hypernervösa och dom som förlorar jobbet förlorar ibland allt dom äger.

    I Asien är detta på många håll mycket mindre utbrett. När krisen kommer klarar man sig ganska lätt igenom den. En byggjobbare som förlorar jobbet åker hem till byn och lever på familjen, som han dittills skickat pengar till. Inga lån på bostaden och ris på fältet och bananer i träden. Inga problem. När efterfrågan återkommer tar man vid där man slutade sist.

    SvaraRadera
  17. "Det gynnar nämligen exakt ingen att bostadspriserna stiger."

    Jo, det gynnar "exakt" bankerna.

    SvaraRadera
  18. Det är sannerligen ingen bra utveckling, pengar som tidigare användes för att amortera går idag i större utsträckning till att betala ränta.

    Min sambo kommer ifrån Brasilien. Där är traditionen att man sparar innan konsumtion. OK för att räntorna historiskt har varit väldigt hög, bl a orsakat av hög inflation. De höga räntorna har även hindrat männsikor från att låna till eget boende, vilket medfört att stora grupper inte har kunnat köpa ett eget hus utan under alla år inte haft något annat val än att hyra. Samtidigt är det tydligt att brasilien förskonats från den senaste finanskrisen då ekonomin inte är indragen i lånebubblan.

    SvaraRadera
  19. Jag håller inte riktigt med och här är ett litet räkneexempel för att illustrera min poäng.

    Vi antar att bostäders värde ökar med moderata 2% per år, dvs en uthållig "värdeökning" som är i linje med inflationen och enbart skyddar de investerade pengarnas värde.

    Anta en familj som lägger 25% kontant och lånar resten, dvs de tar bara ett bottenlån. De är nu allt annat än skuldfria. Åren går. Just den här familjen är lite matematisk av sig och justerar sitt lån så att de alltid har 25% av värderingen som insats (detta för att göra det enklare att räkna på denna hypotetiska familj). De anti-amorterar alltså. Värderingen går upp 2% per år i denna mycket stabila, idealiserade värld, och ökningen av deras eget kapital blir alltså 8% per år, som de kan realisera när de säljer (och köper en betydligt mindre bostad eller hyr istället). En rätt bra avkastning på insatt kapital. Ja, de har betalat hyra till banken under tiden, men hyra får man betala om man ska bo.

    Hävstången i exemplet blir ännu bättre om man väljer att ha högre lån än 75%, men i verkligheten går inte bostadspriserna upp i jämn lugn takt, utan gärna lite för snabbt ibland, för att sedan falla, så man vill ta en lagom risk som bostadsägare. (Hävstången blir också bättre om priserna går upp snabbt och till slut bildar en bubbla och man lyckas sälja på toppen, osv osv.) Långsiktigt borde dock värderingen öka ungefär med inflationen.

    Alltså, sett över lång tid blir bostaden, om man tar lån, en lyckad kapitalinvestering även om priserna bara håller jämn takt med inflationen, i genomsnitt. Detta är kanske det enda sättet för de flesta att få ihop något kapital att tala om i Sverige, och därför gillar jag att bostadspriserna går upp. Men takten behöver inte överstiga inflationstakten, den räcker alldeles utmärkt för att min investering ska vara lyckad.

    SvaraRadera
  20. Tagit del med stort intresse av ditt sätt att se på samhälle och politik. Borde inte du rent av ifrågasätta varför just begagnade hus hela tiden ökar i värde när allt annat begagnat sjunker i värde. Ett hus blir precis som en bil slitet med tiden och borde sjunka i pris och därmed hyra. Varför är just fastigheter föremål för spekulation på det viset när tex bilar inte är det? Kan du se flera områden där samma typ av "bakvändhet" kan skapa marknad för spekulation?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det hade varit samma sak med bilar om dom inte tillverkats i så stor mängd. Hus stiger i priser för att dom inte finns i överskott. Alla som måste ha nånstans att bor är idag tvungna att köpa sin bostad, då man inte bygger några hyreslägenheter, och det pressar upp priserna på bostäder.Jämför med Sovjet, där en gammal begagnad bil var mer värd en en ny, när den rullade av bandet. Den som stått i kö för att få köpa en ny bil betalade fabrikspriset medan den som köpte begagnat fick betala marknadspriset.

      Radera
    2. Börsen är ibland vid börsintroduktion eller efter en nyemission också ett exempel.

      Nanotec

      Radera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...